Mall of Berlin Lenders Eye Debt Sale as Owners Try to Refinance

Creditors of the struggling Mall of Berlin are looking to sell about €550 million ($615 million) of debt they extended to the sprawling shopping complex in the heart of the German capital, while its owners are also trying to get a refinancing over the line. Lenders including Germany’s largest occupational pension fund Bayerische Versorgungskammer are collecting bids across the debt structure, according to people familiar with the matter. There is no guarantee that the debt will be sold in the end, or which portion, and other options could still be pursued, the people said, asking for anonymity to discuss non-public information.

The loan sales process is happening in parallel to a separate refinancing process being spearheaded by the co-owner of the mall, HGHI Holding GmbH. “The Mall of Berlin is in final stages of negotiations on a refinancing led by Uni Credit,” managing director Harald Huth told Bloomberg News. The Mall of Berlin is an emblem for the struggles facing bricks-and-mortar shopping destinations, with many locations struggling after the Covid-19 lockdowns accelerated the shift to online retailers. Located on the site of the destroyed Wertheim department store, it is owned by a joint venture between Arab Investments Ltd and Huth, who has been dubbed by local media as the ‘King of Berlin Malls.’ The pair bought it in 2011, when it was the largest undeveloped site in central Berlin, part of the Potsdamer Platz area where the Berlin wall once divided Germany’s largest city.

It has over 76,000 square meters (818,060 square feet) of retail space and 30,000 square meters of apartments, as well as a hotel. That size may make it harder to swallow for potential debt buyers, which in these situations often include opportunistic funds that plan to take over the underlying property. Investor concerns include the feasibility of selling the property after the business has been turned around, given the constrained market for such large retail properties, the people said.

The apartments have struggled to reach full occupancy because of their cost and location in one of the busiest and most touristy parts of the city, the people added. Spokespeople for BVK and Uni Credit SpA declined to comment. Arab Investments didn’t respond to requests for comment by email and phone.

Selling debt in stressed situations is usually avoided by lenders as potential buyers often demand hefty discounts. Negotiations over the Mall of Berlin’s debt load have been going on for months. The financing has been in place since 2014, and is split into three ranks.

BVK, which oversees €122 billion in retirement assets for some 2.8 million individuals, has seen a number of high-profile real estate investments sour, including in the US, where losses at a fund through which it invested are estimated to reach as much as $1 billion.

يسعى دائنو مول برلين المتعثر إلى بيع نحو 550 مليون يورو (615 مليون دولار) من الديون التي منحوها لمجمع التسوق الواسع في قلب العاصمة الألمانية، في وقت يحاول فيه ملاكه أيضاً إتمام صفقة إعادة تمويل. ويقوم المقرضون، ومن بينهم أكبر صندوق معاشات مهنية في ألمانيا Bayerische Versorgungskammer، بجمع العروض عبر هيكل الديون، وفقاً لأشخاص مطلعين على الأمر. ولا يوجد ضمان بأن الدين سيُباع في النهاية أو أي جزء منه، وقد تُتبع خيارات أخرى، بحسب هؤلاء الأشخاص الذين طلبوا عدم الكشف عن هوياتهم لمناقشة معلومات غير علنية. وتجري عملية بيع القروض بالتوازي مع عملية منفصلة لإعادة التمويل يقودها الشريك المالك للمول HGHI Holding GmbH. وقال المدير الإداري Harald Huth لوكالة Bloomberg News: «يدخل مول برلين المراحل النهائية من المفاوضات بشأن إعادة تمويل تقودها UniCredit».

يُعد مول برلين رمزاً للتحديات التي تواجه وجهات التسوق التقليدية، إذ تكافح مواقع كثيرة بعد أن سرّعت إغلاقات جائحة كوفيد-19 التحول نحو تجار التجزئة الإلكترونيين. ويقع المول على أنقاض متجر Wertheim المدمّر، ويملكه مشروع مشترك بين Arab Investments Ltd وHuth، الذي أطلقت عليه وسائل الإعلام المحلية لقب «ملك مولات برلين». واشترى الشريكان المول عام 2011، حين كان أكبر موقع غير مطوّر في وسط برلين، وهو جزء من منطقة بوتسدامر بلاتس حيث قسم جدار برلين يوماً ما أكبر مدن ألمانيا. ويضم المول أكثر من 76,000 متر مربع (818,060 قدماً مربعة) من مساحات البيع بالتجزئة، و30,000 متر مربع من الشقق السكنية، إضافة إلى فندق.

وقد يجعل هذا الحجم الكبير من الصعب على المشترين المحتملين للديون استيعابه، إذ يضم هذا النوع من الصفقات عادةً صناديق انتهازية تخطط للاستحواذ على العقار الأساسي. ووفقاً للأشخاص أنفسهم، تشمل مخاوف المستثمرين جدوى بيع العقار بعد تحسين أداء النشاط، نظراً لمحدودية السوق لمثل هذه العقارات التجارية الكبيرة. وأضافوا أن الشقق لم تبلغ الإشغال الكامل بسبب تكلفتها وموقعها في أحد أكثر أحياء المدينة ازدحاماً وجذباً للسياح. ولم يردّ المتحدثون باسم BVK وUniCredit SpA على طلبات التعليق. كما لم ترد Arab Investments على طلبات التعليق عبر البريد الإلكتروني والهاتف.

ويتجنب المقرضون عادةً بيع الديون في الأوضاع المتوترة، لأن المشترين المحتملين غالباً ما يطالبون بخصومات كبيرة. وتستمر المفاوضات بشأن عبء ديون مول برلين منذ شهور. وكان التمويل قائماً منذ عام 2014 ومقسّماً إلى ثلاث شرائح. ويدير BVK نحو 122 مليار يورو من أصول التقاعد لصالح نحو 2.8 مليون فرد، وقد شهد عدداً من استثماراته العقارية البارزة تتعثر، ومنها استثمار في الولايات المتحدة، حيث تُقدَّر الخسائر في صندوق استثمر فيه عبره بما يصل إلى مليار دولار.

সংকটে থাকা মল অফ বার্লিনের ঋণদাতারা জার্মান রাজধানীর কেন্দ্রস্থলে অবস্থিত এই বিশাল কেনাকাটার কমপ্লেক্সকে দেওয়া প্রায় €550 মিলিয়ন ($615 মিলিয়ন) ঋণ বিক্রি করতে চাইছেন, একই সময়ে এর মালিকরাও পুনঃঅর্থায়নের চুক্তি চূড়ান্ত করার চেষ্টা করছেন। জার্মানির সবচেয়ে বড় পেশাগত পেনশন তহবিল Bayerische Versorgungskammer সহ ঋণদাতারা ঋণকাঠামোর বিভিন্ন অংশের জন্য দরপত্র সংগ্রহ করছেন, বিষয়টির সঙ্গে পরিচিত ব্যক্তিরা জানিয়েছেন। অবশেষে ঋণ বিক্রি হবে কি না, এবং কোন অংশ বিক্রি হবে, তার কোনো নিশ্চয়তা নেই, এবং অন্য বিকল্পও অনুসরণ করা হতে পারে, এই ব্যক্তিরা বলেছেন; অপ্রকাশিত তথ্য নিয়ে আলোচনার জন্য তাঁরা পরিচয় গোপন রাখতে অনুরোধ করেছেন। ঋণ বিক্রির প্রক্রিয়াটি মলের সহ-মালিক HGHI Holding GmbH-এর নেতৃত্বে চলা একটি পৃথক পুনঃঅর্থায়ন প্রক্রিয়ার সমান্তরালে চলছে। ব্যবস্থাপনা পরিচালক Harald Huth Bloomberg News-কে বলেছেন, “মল অফ বার্লিন UniCredit-এর নেতৃত্বে পুনঃঅর্থায়নের আলোচনার চূড়ান্ত পর্যায়ে রয়েছে।”

মল অফ বার্লিন ইট-পাথরের খুচরা বিক্রয়কেন্দ্রগুলোর সংকটের প্রতীক, যেখানে কোভিড-19 লকডাউনের পর অনলাইন খুচরা বিক্রেতাদের দিকে ঝোঁক দ্রুত বাড়ার ফলে অনেক স্থান সংকটে পড়েছে। ধ্বংস হওয়া Wertheim ডিপার্টমেন্ট স্টোরের জায়গায় নির্মিত এই মলটির মালিক Arab Investments Ltd এবং Huth-এর যৌথ উদ্যোগ; স্থানীয় গণমাধ্যম Huth-কে ‘বার্লিন মলের রাজা’ আখ্যা দিয়েছে। ২০১১ সালে এই জুটি মলটি কেনে, যখন এটি মধ্য বার্লিনের সবচেয়ে বড় অনুন্নত জমি ছিল, যা পটসডামার প্লাৎস এলাকার অংশ, যেখানে একসময় বার্লিন প্রাচীর জার্মানির বৃহত্তম শহরকে বিভক্ত করেছিল। এতে ৭৬,০০০ বর্গমিটার (৮১৮,০৬০ বর্গফুট)-এর বেশি খুচরা স্থান, ৩০,০০০ বর্গমিটার আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট এবং একটি হোটেল রয়েছে।

এই বিশাল আকার সম্ভাব্য ঋণ ক্রেতাদের জন্য মেনে নেওয়া কঠিন করে তুলতে পারে, যারা এমন পরিস্থিতিতে প্রায়ই সুযোগসন্ধানী তহবিল হয়ে থাকে, যারা অন্তর্নিহিত সম্পত্তির দখল নিতে চায়। বিনিয়োগকারীদের উদ্বেগের মধ্যে রয়েছে ব্যবসা পুনরুদ্ধারের পর সম্পত্তি বিক্রির সম্ভাব্যতা, কারণ এমন বড় খুচরা সম্পত্তির বাজার সীমিত, বলেন ব্যক্তিরা। তাঁরা আরও জানিয়েছেন, অ্যাপার্টমেন্টগুলো খরচ এবং শহরের সবচেয়ে ব্যস্ত ও পর্যটনবহুল এলাকাগুলোর একটিতে অবস্থানের কারণে পূর্ণ দখল পেতে সমস্যায় পড়েছে। BVK এবং UniCredit SpA-এর মুখপাত্ররা মন্তব্য করতে অস্বীকার করেছেন। Arab Investments ইমেইল ও ফোনে মন্তব্যের অনুরোধের কোনো জবাব দেয়নি।

চাপের পরিস্থিতিতে ঋণ বিক্রি সাধারণত ঋণদাতারা এড়িয়ে চলেন, কারণ সম্ভাব্য ক্রেতারা প্রায়ই বড় ছাড় দাবি করেন। মল অফ বার্লিনের ঋণভার নিয়ে আলোচনা কয়েক মাস ধরে চলছে। ২০১৪ সাল থেকে এই অর্থায়ন চালু রয়েছে এবং এটি তিনটি স্তরে বিভক্ত। BVK প্রায় ২.৮ মিলিয়ন ব্যক্তির জন্য €122 বিলিয়ন অবসর সম্পদ পরিচালনা করে, এবং এর বেশ কয়েকটি উচ্চ-প্রোফাইল রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ভালো যায়নি, যার মধ্যে যুক্তরাষ্ট্রের একটি বিনিয়োগও রয়েছে, যেখানে এর মাধ্যমে বিনিয়োগ করা একটি তহবিলের ক্ষতি $1 বিলিয়ন পর্যন্ত হতে পারে বলে অনুমান করা হচ্ছে।

Los acreedores del Mall of Berlin, en dificultades, buscan vender unos 550 millones de euros (615 millones de dólares) de deuda que concedieron al extenso complejo comercial situado en el corazón de la capital alemana, mientras sus propietarios también intentan cerrar una refinanciación. Los prestamistas, entre ellos el mayor fondo de pensiones profesional de Alemania, Bayerische Versorgungskammer, están recibiendo ofertas por distintos tramos de la estructura de deuda, según personas familiarizadas con el asunto. No hay garantía de que la deuda acabe vendiéndose, ni qué parte, y podrían seguir considerándose otras opciones, según estas personas, que pidieron anonimato para hablar de información no pública. El proceso de venta de préstamos se desarrolla en paralelo a un proceso de refinanciación independiente encabezado por el copropietario del centro comercial, HGHI Holding GmbH. «El Mall of Berlin se encuentra en la fase final de las negociaciones de una refinanciación liderada por UniCredit», declaró a Bloomberg News el gerente general Harald Huth.

El Mall of Berlin es un símbolo de las dificultades que enfrentan los centros comerciales físicos, ya que muchos locales han sufrido desde que los confinamientos por la Covid-19 aceleraron el cambio hacia los minoristas en línea. Ubicado en el solar del antiguo grandes almacenes Wertheim, destruido, pertenece a una empresa conjunta formada por Arab Investments Ltd y Huth, a quien los medios locales han apodado el «Rey de los centros comerciales de Berlín». Ambos lo compraron en 2011, cuando era el mayor solar sin urbanizar del centro de Berlín, situado en la zona de Potsdamer Platz, donde el muro de Berlín dividió en su día la mayor ciudad de Alemania. Tiene más de 76 000 metros cuadrados (818 060 pies cuadrados) de superficie comercial, 30 000 metros cuadrados de viviendas y un hotel.

El tamaño del complejo puede dificultar su aceptación por parte de posibles compradores de deuda, que en estas situaciones suelen ser fondos oportunistas que planean hacerse con el inmueble subyacente. Según las personas consultadas, entre las preocupaciones de los inversores figura la viabilidad de vender la propiedad una vez reconducido el negocio, dado el mercado restringido para este tipo de grandes inmuebles comerciales. Los apartamentos han tenido dificultades para alcanzar la ocupación total debido a su coste y a su ubicación en una de las zonas más concurridas y turísticas de la ciudad, añadieron. Los portavoces de BVK y de UniCredit SpA declinaron hacer comentarios. Arab Investments no respondió a las solicitudes de comentario por correo electrónico ni por teléfono.

Los prestamistas suelen evitar vender deuda en situaciones de tensión, ya que los posibles compradores suelen exigir descuentos considerables. Las negociaciones sobre la carga de deuda del Mall of Berlin llevan meses en curso. La financiación está vigente desde 2014 y se divide en tres rangos. BVK, que gestiona 122 000 millones de euros en activos de jubilación de unas 2,8 millones de personas, ha visto cómo varias inversiones inmobiliarias de alto perfil se malograban, incluida una en Estados Unidos, donde las pérdidas de un fondo en el que invirtió se estiman en hasta 1000 millones de dólares.

Les créanciers du Mall of Berlin, en difficulté, cherchent à céder environ 550 millions d'euros (615 millions de dollars) de dette qu'ils ont accordée à ce vaste complexe commercial situé au cœur de la capitale allemande, tandis que ses propriétaires tentent également de finaliser un refinancement. Les prêteurs, dont le plus grand fonds de pension professionnel d'Allemagne, Bayerische Versorgungskammer, recueillent des offres sur l'ensemble de la structure de la dette, selon des personnes au fait du dossier. Rien ne garantit que la dette sera finalement vendue, ni quelle part le sera, et d'autres options pourraient encore être envisagées, ont indiqué ces personnes, qui ont demandé l'anonymat pour évoquer des informations non publiques. Le processus de cession des prêts se déroule en parallèle d'un autre processus de refinancement mené par le copropriétaire du centre commercial, HGHI Holding GmbH. « Le Mall of Berlin est dans les dernières étapes des négociations sur un refinancement dirigé par UniCredit », a déclaré à Bloomberg News le directeur général Harald Huth.

Le Mall of Berlin illustre les difficultés que rencontrent les centres commerciaux physiques, nombre d'entre eux peinant depuis que les confinements liés à la Covid-19 ont accéléré le basculement vers les détaillants en ligne. Construit sur le site du grand magasin Wertheim, détruit, il appartient à une coentreprise formée par Arab Investments Ltd et Huth, surnommé par les médias locaux le « roi des centres commerciaux de Berlin ». Les deux associés l'ont acquis en 2011, alors qu'il s'agissait du plus grand terrain non aménagé du centre de Berlin, situé dans le secteur de la Potsdamer Platz, où le mur de Berlin divisait autrefois la plus grande ville d'Allemagne. Il compte plus de 76 000 mètres carrés (818 060 pieds carrés) de surfaces commerciales, 30 000 mètres carrés d'appartements ainsi qu'un hôtel.

Cette taille peut rendre le projet plus difficile à absorber pour d'éventuels acquéreurs de dette, qui, dans ce type de situations, incluent souvent des fonds opportunistes prêts à reprendre le bien sous-jacent. Parmi les préoccupations des investisseurs figure la faisabilité de la revente du bien une fois l'activité redressée, compte tenu du marché restreint pour ce type de grands actifs commerciaux, ont précisé les personnes interrogées. Les appartements peinent à atteindre un taux d'occupation complet en raison de leur coût et de leur emplacement dans l'un des quartiers les plus fréquentés et touristiques de la ville, ont-elles ajouté. Les porte-parole de BVK et d'UniCredit SpA ont refusé de commenter. Arab Investments n'a pas répondu aux demandes de commentaire envoyées par courriel et par téléphone.

Dans les situations tendues, les prêteurs évitent généralement de céder leur dette, car les acquéreurs potentiels exigent souvent des décotes importantes. Les négociations sur l'endettement du Mall of Berlin se poursuivent depuis des mois. Le financement, en place depuis 2014, est réparti en trois rangs. BVK, qui gère 122 milliards d'euros d'actifs de retraite pour quelque 2,8 millions de personnes, a vu plusieurs investissements immobiliers très médiatisés tourner mal, notamment aux États-Unis, où les pertes d'un fonds dans lequel il avait investi sont estimées à 1 milliard de dollars.

संकट से जूझ रहे मॉल ऑफ बर्लिन के ऋणदाता इस विशाल खरीदारी परिसर को दिए गए लगभग €550 मिलियन ($615 मिलियन) के कर्ज़ को बेचने की योजना बना रहे हैं, जो जर्मन राजधानी के केंद्र में स्थित है, जबकि इसके मालिक भी पुनर्वित्त का सौदा पक्का करने का प्रयास कर रहे हैं। जर्मनी के सबसे बड़े व्यावसायिक पेंशन फंड Bayerische Versorgungskammer सहित ऋणदाता कर्ज़ संरचना के विभिन्न हिस्सों के लिए बोलियाँ जुटा रहे हैं, मामले से परिचित लोगों के अनुसार। अंततः कर्ज़ बिकेगा या नहीं, और कौन सा हिस्सा बिकेगा, इसकी कोई गारंटी नहीं है, और अन्य विकल्पों पर भी विचार जारी रह सकता है, इन लोगों ने बताया, जिन्होंने गैर-सार्वजनिक जानकारी पर चर्चा के लिए नाम गोपनीय रखने को कहा। कर्ज़ बिक्री की प्रक्रिया मॉल के सह-मालिक HGHI Holding GmbH के नेतृत्व में चल रही एक अलग पुनर्वित्त प्रक्रिया के समानांतर हो रही है। “मॉल ऑफ बर्लिन UniCredit के नेतृत्व में पुनर्वित्त पर बातचीत के अंतिम चरण में है,” प्रबंध निदेशक Harald Huth ने Bloomberg News से कहा।

मॉल ऑफ बर्लिन उन ईंट-और-गारे वाले खुदरा केंद्रों की चुनौतियों का प्रतीक है, जिनमें से कई स्थानों को कोविड-19 लॉकडाउन के बाद ऑनलाइन खुदरा विक्रेताओं की ओर बदलाव तेज़ होने से संघर्ष करना पड़ा है। नष्ट हो चुके Wertheim डिपार्टमेंट स्टोर की जगह पर बना यह मॉल Arab Investments Ltd और Huth के संयुक्त उद्यम के स्वामित्व में है, जिन्हें स्थानीय मीडिया ने ‘बर्लिन मॉल्स के राजा’ की उपाधि दी है। इस जोड़ी ने इसे 2011 में खरीदा था, जब यह मध्य बर्लिन की सबसे बड़ी अविकसित जगह थी, जो पोट्सडैमर प्लात्ज़ क्षेत्र का हिस्सा है, जहाँ कभी बर्लिन की दीवार जर्मनी के सबसे बड़े शहर को बाँटती थी। इसमें 76,000 वर्ग मीटर (818,060 वर्ग फुट) से अधिक खुदरा क्षेत्र, 30,000 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट और एक होटल है।

इतना बड़ा आकार संभावित कर्ज़ खरीदारों के लिए इसे स्वीकार करना कठिन बना सकता है, जिनमें ऐसी स्थितियों में अक्सर वे अवसरवादी फंड शामिल होते हैं जो अंतर्निहित संपत्ति पर कब्ज़ा करने की योजना बनाते हैं। लोगों के अनुसार, निवेशकों की चिंताओं में व्यवसाय के पुनर्गठन के बाद संपत्ति बेचने की व्यवहार्यता भी शामिल है, क्योंकि ऐसे बड़े खुदरा संपत्ति बाज़ार सीमित हैं। उन्होंने यह भी बताया कि अपार्टमेंट अपनी लागत और शहर के सबसे व्यस्त तथा पर्यटन-प्रधान इलाकों में से एक में स्थित होने के कारण पूरी तरह भरे नहीं जा सके हैं। BVK और UniCredit SpA के प्रवक्ताओं ने टिप्पणी से इनकार किया। Arab Investments ने ईमेल और फ़ोन से टिप्पणी के अनुरोधों का जवाब नहीं दिया।

तनावपूर्ण स्थितियों में ऋणदाता आमतौर पर कर्ज़ बेचने से बचते हैं, क्योंकि संभावित खरीदार भारी छूट की माँग करते हैं। मॉल ऑफ बर्लिन के कर्ज़ बोझ पर बातचीत महीनों से चल रही है। यह वित्तपोषण 2014 से लागू है और तीन श्रेणियों में बँटा है। BVK लगभग 2.8 मिलियन व्यक्तियों की €122 बिलियन की सेवानिवृत्ति संपत्तियों का प्रबंधन करता है, और उसके कई उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट निवेश बिगड़ चुके हैं, जिनमें अमेरिका का एक निवेश भी शामिल है, जहाँ उस फंड में होने वाला नुकसान, जिसके माध्यम से उसने निवेश किया था, $1 बिलियन तक अनुमानित है।

経営難に陥っているモール・オブ・ベルリンの債権者は、ドイツの首都中心部に位置するこの広大なショッピング複合施設に対して融資した約5億5000万ユーロ（6億1500万ドル）の債権の売却を検討しています。一方、オーナーも借り換えを成立させようとしています。事情に詳しい関係者によると、ドイツ最大の企業年金基金Bayerische Versorgungskammerを含む貸し手は、債務構造の各部分について入札を募っているとのことです。最終的に債権が売却されるか、またどの部分が売却されるかは保証されておらず、他の選択肢も引き続き検討される可能性があると、非公開情報について話すため匿名を条件に語った関係者は述べています。債権売却の手続きは、モールの共同オーナーであるHGHI Holding GmbHが主導する別の借り換え手続きと並行して進められています。マネージング・ディレクターのHarald HuthはBloomberg Newsに対し、「モール・オブ・ベルリンはUniCreditが主導する借り換え交渉の最終段階にある」と語りました。

モール・オブ・ベルリンは、実店舗型のショッピング施設が直面する苦境を象徴する存在です。新型コロナウイルスによるロックダウンでオンライン小売への移行が加速して以来、多くの施設が苦戦しています。戦争で破壊されたWertheim百貨店の跡地に建てられたこのモールは、Arab Investments LtdとHuthの合弁事業が所有しており、Huthは地元メディアから「ベルリンのモールの王」と呼ばれています。二人は2011年にこの物件を購入しましたが、当時は市中心部で最大の未開発地であり、かつてベルリンの壁がドイツ最大の都市を分断していたポツダム広場エリアの一角にありました。施設の小売面積は76,000平方メートル（818,060平方フィート）を超え、30,000平方メートルの住居用アパートとホテルも備えています。

この規模は、潜在的な債権購入者にとって受け入れにくい要因となる可能性があります。このような状況では、多くの場合、基礎となる不動産の取得を計画する機会主義的なファンドが購入者となるからです。関係者によると、投資家の懸念には、事業が立て直された後に、このような大規模な小売不動産市場が限られている中で物件を売却できるかどうかが含まれています。また、アパートは家賃の高さと、市内で最も混雑し観光客の多いエリアの一つに立地していることから、満室稼働を達成するのに苦戦してきたとのことです。BVKとUniCredit SpAの広報担当者はコメントを控えました。Arab Investmentsは、電子メールと電話によるコメント要請に応じませんでした。

経営が不安定な状況で債権を売却することは、潜在的な購入者が大幅な割引を求めることが多いため、通常、貸し手は避けたいと考えるものです。モール・オブ・ベルリンの債務負担に関する交渉は数か月にわたって続いています。融資は2014年から実施されており、3つの順位に分かれています。BVKは約280万人の個人の1220億ユーロの退職資産を運用していますが、同社が手がけた注目度の高い不動産投資の多くが失敗に終わっており、その中には米国での投資も含まれます。同社が投資したファンドを通じた損失は、最大10億ドルに達すると見積もられています。

Os credores do Mall of Berlin, em dificuldades, buscam vender cerca de € 550 milhões (US$ 615 milhões) em dívidas concedidas ao extenso complexo de compras no coração da capital alemã, enquanto seus proprietários também tentam concluir um refinanciamento. Os credores, incluindo o maior fundo de pensão ocupacional da Alemanha, o Bayerische Versorgungskammer, estão recebendo propostas para diferentes partes da estrutura da dívida, segundo pessoas familiarizadas com o assunto. Não há garantia de que a dívida será vendida no fim ou qual parcela será, e outras opções ainda podem ser seguidas, disseram essas pessoas, que pediram anonimato para discutir informações não públicas. O processo de venda de empréstimos ocorre em paralelo a um processo de refinanciamento separado, liderado pelo coproprietário do shopping, a HGHI Holding GmbH. “O Mall of Berlin está nas etapas finais das negociações de um refinanciamento liderado pelo UniCredit”, afirmou o diretor-gerente Harald Huth à Bloomberg News.

O Mall of Berlin é um símbolo das dificuldades enfrentadas pelos centros de compras físicos, com muitos locais em apuros desde que os lockdowns da Covid-19 aceleraram a migração para o varejo online. Localizado no terreno da antiga loja de departamentos Wertheim, destruída, o empreendimento pertence a uma joint venture entre a Arab Investments Ltd e Huth, apelidado pela mídia local de “Rei dos Shoppings de Berlim”. Os dois o compraram em 2011, quando se tratava do maior terreno não urbanizado no centro de Berlim, parte da área da Potsdamer Platz, onde o Muro de Berlim outrora dividia a maior cidade da Alemanha. O complexo tem mais de 76.000 metros quadrados (818.060 pés quadrados) de área de varejo, 30.000 metros quadrados de apartamentos e um hotel.

Essa dimensão pode dificultar a aceitação por potenciais compradores de dívida, que, nessas situações, costumam incluir fundos oportunistas que planejam assumir o imóvel subjacente. As preocupações dos investidores incluem a viabilidade de vender o imóvel depois que o negócio for revitalizado, dado o mercado restrito para esses grandes ativos de varejo, disseram as pessoas. Os apartamentos têm dificuldade em atingir ocupação total por causa do custo e da localização em uma das áreas mais movimentadas e turísticas da cidade, acrescentaram. Os porta-vozes da BVK e da UniCredit SpA se recusaram a comentar. A Arab Investments não respondeu aos pedidos de comentário por e-mail e telefone.

Vender dívida em situações de estresse costuma ser evitado pelos credores, pois compradores potenciais geralmente exigem descontos elevados. As negociações sobre o endividamento do Mall of Berlin se arrastam há meses. O financiamento está em vigor desde 2014 e é dividido em três faixas. A BVK, que administra € 122 bilhões em ativos de aposentadoria de cerca de 2,8 milhões de pessoas, viu vários investimentos imobiliários de alto perfil darem errado, inclusive nos EUA, onde as perdas de um fundo no qual investiu são estimadas em até US$ 1 bilhão.

Кредиторы испытывающего трудности торгового комплекса Mall of Berlin стремятся продать около 550 миллионов евро (615 миллионов долларов) долга, предоставленного этому обширному торговому центру в самом сердце немецкой столицы, а его владельцы тем временем также пытаются завершить рефинансирование. Кредиторы, включая крупнейший немецкий профессиональный пенсионный фонд Bayerische Versorgungskammer, собирают предложения по различным частям долговой структуры, сообщили осведомлённые люди. Нет никакой гарантии, что долг в итоге будет продан и какая именно его часть, и могут рассматриваться другие варианты, сказали эти источники, попросившие сохранить анонимность, поскольку обсуждают нераскрытую информацию. Процесс продажи займов идёт параллельно с отдельным процессом рефинансирования, который возглавляет совладелец торгового центра HGHI Holding GmbH. «Mall of Berlin находится на завершающем этапе переговоров о рефинансировании под руководством UniCredit», — заявил управляющий директор Харальд Хут агентству Bloomberg News.

Mall of Berlin символизирует трудности, с которыми сталкиваются традиционные торговые объекты: многие из них испытывают проблемы после того, как карантинные ограничения, связанные с Covid-19, ускорили переход покупателей к интернет-магазинам. Расположенный на месте разрушенного универмага Wertheim, комплекс принадлежит совместному предприятию Arab Investments Ltd и Хута, которого местные СМИ называют «королём торговых центров Берлина». Они приобрели объект в 2011 году, когда он был крупнейшим незастроенным участком в центре Берлина, входившим в район Потсдамской площади, где когда-то Берлинская стена разделяла крупнейший город Германии. Площадь торговых помещений составляет более 76 000 квадратных метров (818 060 квадратных футов), также здесь есть 30 000 квадратных метров жилых апартаментов и гостиница.

Такие масштабы могут затруднить продажу долга потенциальным покупателям, которыми в подобных ситуациях зачастую выступают оппортунистические фонды, планирующие перехватить базовый актив. Среди опасений инвесторов — возможность продажи самой недвижимости после восстановления бизнеса, учитывая ограниченность рынка таких крупных торговых активов, сообщили источники. Апартаменты не могут выйти на полную заполняемость из-за их стоимости и расположения в одном из самых оживлённых и туристических районов города, добавили они. Представители BVK и UniCredit SpA отказались от комментариев. Arab Investments не ответила на запросы о комментариях по электронной почте и телефону.

Продажу долга в стрессовых ситуациях кредиторы обычно избегают, поскольку потенциальные покупатели часто требуют значительных скидок. Переговоры о долговой нагрузке Mall of Berlin ведутся уже несколько месяцев. Финансирование действует с 2014 года и разделено на три транша. BVK, управляющий пенсионными активами на сумму 122 миллиарда евро для примерно 2,8 миллиона человек, столкнулся с провалом ряда резонансных инвестиций в недвижимость, в том числе в США, где убытки фонда, через который он инвестировал, оцениваются почти в 1 миллиард долларов.

陷入困境的柏林购物中心（Mall of Berlin）的债权人正考虑出售其向这座位于德国首都市中心的大型购物综合体提供的约5.5亿欧元（6.15亿美元）债务，与此同时，其业主也在努力推进再融资。包括德国最大的职业养老基金Bayerische Versorgungskammer在内的债权人正就债务结构的各个部分征集报价，知情人士透露。最终债务能否售出、售出哪一部分尚无保证，其他方案仍可能被采用，这些人士表示，因讨论的是未公开信息，他们要求匿名。债务出售程序与另一项再融资程序同步进行，后者由购物中心的共同所有人HGHI Holding GmbH牵头。“柏林购物中心正处于由UniCredit牵头的再融资谈判的最后阶段，”董事总经理Harald Huth对彭博新闻社表示。

柏林购物中心是实体零售目的地所面临困境的缩影，在新冠疫情封锁加速零售向线上转移之后，许多门店陷入困境。该购物中心坐落于被毁的Wertheim百货公司旧址上，由Arab Investments Ltd与Huth组成的合资企业持有，当地媒体将Huth称为“柏林购物中心之王”。两人于2011年收购该项目，当时它是柏林市中心最大的未开发地块，位于柏林墙曾经分隔德国最大城市的波茨坦广场地区。该项目拥有超过76,000平方米（818,060平方英尺）的零售面积、30,000平方米的公寓，以及一家酒店。

这一规模可能使潜在的债务买家更难接受，这类情形下的买家通常包括计划接管底层物业的机会型基金。知情人士表示，投资者的担忧包括：在业务扭转之后，考虑到此类大型零售物业的市场流动性受限，该物业能否顺利出售。这些人士补充说，公寓因租金较高且位于城市最繁忙、最具旅游气息的区域之一，一直难以达到满租。BVK与UniCredit SpA的发言人拒绝置评。Arab Investments未通过电子邮件和电话回应置评请求。

在困境局面下出售债务通常是贷款人所避免的，因为潜在买家往往要求大幅折价。围绕柏林购物中心债务负担的谈判已持续数月。该融资自2014年起生效，分为三个等级。BVK管理着约1220亿欧元的退休资产，服务约280万名个人，其多项备受瞩目的房地产投资已告失利，包括在美国的一项投资，其所投资基金的损失估计高达10亿美元。