Les créanciers du Mall of Berlin, en difficulté, cherchent à céder environ 550 millions d'euros (615 millions de dollars) de dette qu'ils ont accordée à ce vaste complexe commercial situé au cœur de la capitale allemande, tandis que ses propriétaires tentent également de finaliser un refinancement. Les prêteurs, dont le plus grand fonds de pension professionnel d'Allemagne, Bayerische Versorgungskammer, recueillent des offres sur l'ensemble de la structure de la dette, selon des personnes au fait du dossier. Rien ne garantit que la dette sera finalement vendue, ni quelle part le sera, et d'autres options pourraient encore être envisagées, ont indiqué ces personnes, qui ont demandé l'anonymat pour évoquer des informations non publiques. Le processus de cession des prêts se déroule en parallèle d'un autre processus de refinancement mené par le copropriétaire du centre commercial, HGHI Holding GmbH. « Le Mall of Berlin est dans les dernières étapes des négociations sur un refinancement dirigé par UniCredit », a déclaré à Bloomberg News le directeur général Harald Huth.
Le Mall of Berlin illustre les difficultés que rencontrent les centres commerciaux physiques, nombre d'entre eux peinant depuis que les confinements liés à la Covid-19 ont accéléré le basculement vers les détaillants en ligne. Construit sur le site du grand magasin Wertheim, détruit, il appartient à une coentreprise formée par Arab Investments Ltd et Huth, surnommé par les médias locaux le « roi des centres commerciaux de Berlin ». Les deux associés l'ont acquis en 2011, alors qu'il s'agissait du plus grand terrain non aménagé du centre de Berlin, situé dans le secteur de la Potsdamer Platz, où le mur de Berlin divisait autrefois la plus grande ville d'Allemagne. Il compte plus de 76 000 mètres carrés (818 060 pieds carrés) de surfaces commerciales, 30 000 mètres carrés d'appartements ainsi qu'un hôtel.
Cette taille peut rendre le projet plus difficile à absorber pour d'éventuels acquéreurs de dette, qui, dans ce type de situations, incluent souvent des fonds opportunistes prêts à reprendre le bien sous-jacent. Parmi les préoccupations des investisseurs figure la faisabilité de la revente du bien une fois l'activité redressée, compte tenu du marché restreint pour ce type de grands actifs commerciaux, ont précisé les personnes interrogées. Les appartements peinent à atteindre un taux d'occupation complet en raison de leur coût et de leur emplacement dans l'un des quartiers les plus fréquentés et touristiques de la ville, ont-elles ajouté. Les porte-parole de BVK et d'UniCredit SpA ont refusé de commenter. Arab Investments n'a pas répondu aux demandes de commentaire envoyées par courriel et par téléphone.
Dans les situations tendues, les prêteurs évitent généralement de céder leur dette, car les acquéreurs potentiels exigent souvent des décotes importantes. Les négociations sur l'endettement du Mall of Berlin se poursuivent depuis des mois. Le financement, en place depuis 2014, est réparti en trois rangs. BVK, qui gère 122 milliards d'euros d'actifs de retraite pour quelque 2,8 millions de personnes, a vu plusieurs investissements immobiliers très médiatisés tourner mal, notamment aux États-Unis, où les pertes d'un fonds dans lequel il avait investi sont estimées à 1 milliard de dollars.
Source: Bloomberg Markets · Résumé par HeadlinesBriefing