Face à la hausse des coûts hypothécaires, les gouvernements doivent résister à la stimulation de la demande. Les tensions économiques mondiales se répercutent sur les factures hypothécaires. Dans le monde riche, la vente continue d'obligations d'État, la flambée des prix de l'énergie liée à la guerre en Iran et une politique monétaire plus stricte se combinent pour faire grimper les taux des prêts bancaires. La semaine dernière, les taux des prêts hypothécaires américains à 30 ans ont dépassé 7 pour cent pour la première fois en près de deux ans. Ces derniers jours, le taux fixe allemand populaire à 10 ans a atteint son plus haut niveau depuis le début des années 2010. Et alors que la Banque de réserve d'Australie a relevé ses taux directeurs à un sommet de 15 ans mardi, son gouverneur a averti les ménages de se préparer à des temps plus difficiles.
Cette fois, de nombreux propriétaires sont moins préparés à la pression. Au cours du cycle de hausse des taux post-pandémique, les ménages disposaient de coussins d'épargne plus importants, tandis que de nombreux emprunteurs étaient protégés par des prêts hypothécaires à taux ultra-bas. Les deux tampons ont depuis diminué. Pour les primo-accédants, il pourrait y avoir une lueur d'espoir dans certains marchés si des taux plus élevés et des économies atones font baisser les prix des maisons. Mais la demande de logements dans le monde riche reste généralement robuste, portée par les changements démographiques, l'immigration et l'attrait des villes riches en emplois. Pendant ce temps, la construction de maisons est limitée par la pénurie de main-d'œuvre, les règles de planification restrictives et, aux États-Unis, les droits de douane sur les matériaux de construction.
Les gouvernements seront confrontés à des pressions plus intenses pour améliorer l'accessibilité. Jusqu'à présent, beaucoup se sont appuyés sur des mesures pour soutenir la demande. Le président américain Donald Trump a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac d'acheter des obligations hypothécaires pour baisser les taux. Le programme "Your First Home" en Angleterre, annoncé cette semaine par le gouvernement travailliste, fournit des prêts participatifs garantis par l'État pour les primo-accédants, mais uniquement sur les nouvelles constructions. De telles mesures peuvent apporter un soulagement temporaire. Mais en soutenant la demande tout en ne faisant guère augmenter le stock de logements, elles risquent d'aggraver le problème sous-jacent. L'année dernière, le déficit d'offre de logements aux États-Unis a été estimé à environ 4 millions, tandis que l'Australie, le Canada et les principales économies européennes ont considérablement sous-performé leurs objectifs de construction de logements.
Les obstacles à l'augmentation de l'offre varient considérablement, mais il existe des leçons générales à tirer des mesures qui ont fonctionné ailleurs. L'une est de mieux utiliser les logements existants. Une autre est d'assouplir les règles de zonage et les restrictions de planification, en particulier dans les villes où la demande est la plus forte. Auckland en Nouvelle-Zélande a montré comment l'assouplissement des restrictions de densité peut stimuler la construction en hauteur et stabiliser les prix. Les gouvernements ne peuvent pas compter sur des solutions rapides, ni attendre la baisse des taux et des prix des maisons, pour restaurer l'accessibilité pour les propriétaires et les acheteurs potentiels. Permettre la construction de plus de logements, tout en faisant meilleur usage de ceux déjà existants, offre une solution plus durable.