Ante el aumento de los costos hipotecarios, los gobiernos deben resistir estimular la demanda. Las tensiones económicas globales se están trasladando a las facturas hipotecarias. En el mundo desarrollado, la continua venta masiva de bonos gubernamentales, el aumento de los precios de la energía vinculado a la guerra en Irán y una política monetaria más restrictiva se combinan para elevar las tasas de los préstamos bancarios. La semana pasada, las tasas de las hipotecas estadounidenses a 30 años superaron el 7 por ciento por primera vez en casi dos años. En los últimos días, la popular tasa fija alemana a 10 años alcanzó su nivel más alto desde principios de la década de 2010. Y mientras el Banco de la Reserva de Australia elevó las tasas de política a un máximo de 15 años el martes, su gobernador advirtió a los hogares que se preparen para tiempos más difíciles.
Esta vez, muchos propietarios están menos preparados para la presión. Durante el ciclo de aumento de tasas posterior a la pandemia, los hogares tenían mayores colchones de ahorro, mientras que muchos prestatarios estaban protegidos por hipotecas fijadas a tasas ultrabajas. Ambos amortiguadores se han reducido desde entonces. Para los compradores primerizos, puede haber un lado positivo en algunos mercados si las tasas más altas y las economías lentas reducen los precios de las viviendas. Pero la demanda de vivienda en el mundo desarrollado generalmente sigue siendo sólida, impulsada por cambios demográficos, la inmigración y el atractivo de las ciudades con abundantes empleos. Mientras tanto, la construcción de viviendas se ve limitada por la escasez de trabajadores, las normas de planificación restrictivas y, en EE. UU., los aranceles sobre los materiales de construcción.
Los gobiernos enfrentarán una presión más intensa para mejorar la asequibilidad. Hasta ahora, muchos se han inclinado por medidas para apoyar la demanda. El presidente de EE. UU., Donald Trump, ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac comprar bonos hipotecarios para reducir las tasas. El programa "Tu Primera Vivienda" de Inglaterra, anunciado por el gobierno laborista esta semana, proporciona préstamos de capital respaldados por el gobierno para compradores primerizos, aunque solo en viviendas nuevas. Tales medidas pueden proporcionar un alivio temporal. Pero al apoyar la demanda mientras se hace poco para aumentar el stock de viviendas, corren el riesgo de empeorar el problema subyacente. El año pasado, el déficit de oferta de vivienda en EE. UU. se estimó en alrededor de 4 millones, mientras que Australia, Canadá y las principales economías europeas no alcanzaron significativamente los objetivos de construcción de viviendas.
Los obstáculos para aumentar la oferta varían ampliamente, pero hay lecciones generales de medidas que han funcionado en otros lugares. Una es hacer un mejor uso de las viviendas existentes. Otra es flexibilizar las reglas de zonificación y las restricciones de planificación, particularmente en las ciudades donde la demanda es más fuerte. Auckland en Nueva Zelanda ha demostrado cómo la flexibilización de las restricciones de densidad puede impulsar la construcción en altura y estabilizar los precios. Los gobiernos no pueden depender de soluciones rápidas, ni esperar a que las tasas y los precios de las viviendas bajen, para restaurar la asequibilidad para los propietarios y los compradores potenciales. Permitir que se construyan más viviendas, mientras se hace un mejor uso de las que ya existen, ofrece una solución más duradera.