La pessimisme autour des actions de la BTP est tel que, à mesure que les taux d'intérêt augmentent, des conditions existent pour un renversement spectaculaire au profit des investisseurs bien équilibrés. L'indice Stoxx 600 Immobilier a baissé d'environ 7 % en 2026 et est prêt pour une troisième année consécutive de sous-performance. Bien que le secteur ait maintenu une fourchette au cours de cette période, l'écart par rapport à l'indice Stoxx 600 plus large est désormais supérieur à celui de la crise financière mondiale.

"Le passage des anticipations de baisse des taux à des hausses potentielles des taux a intensifié l'environnement difficile pour les investissements immobiliers, car des coûts d'emprunt plus élevés et des conditions financières plus strictes pèsent sur les valeurs des actifs et le sentiment des investisseurs", a déclaré les stratèges de JPMorgan Chase & Co. sous la direction de Mislav Matejka. "Le secteur est un proxy clair des obligations et est affecté par l'augmentation des rendements obligataires."

La mélancolie a été en cours depuis un moment, mais s'est intensifiée au cours de l'été. Selon l'enquête des gestionnaires de fonds de septembre de Bank of America Corp., l'immobilier européen figure parmi les plus grands underweights, avec 36 % de investisseurs détenant moins que leurs benchmarks le permettent. Il s'agit de la proportion la plus élevée depuis au moins deux ans, et près de trois fois celle de juillet. La forte corrélation du secteur avec les obligations signifie que son statut méprisé est mérité. Les banques centrales sont sur une voie de resserrement alors qu'elles font face à l'inflation, et tant que les prix du pétrole restent élevés et que l'économie reste résiliente, les décideurs politiques n'ont aucun raison de modifier le cap. Le marché des swaps prévoit actuellement trois hausses supplémentaires du taux par la Banque centrale européenne d'ici la fin juin prochain, et quatre par la Banque d'Angleterre d'ici la fin juillet. Et pourtant, la tarification agressive des taux qui pousse les rendements obligataires à la hausse peut tout aussi vite s'inverser. Les prix du pétrole ont été un moteur majeur pour les obligations et les actions depuis le début de la guerre en Iran, et bien qu'il n'y ait pas eu beaucoup de progrès dans les négociations de paix, tout percée pourrait changer le paysage de manière drastique. C'est pourquoi la perspective des taux peut être vue comme une pièce de monnaie, et lorsque l'esprit est aussi sombre, un changement brutal de direction peut être violent. L'historique du secteur est si médiocre que certains commencent à considérer la négativité comme exagérée. Les stratèges de Deutsche Bank AG et Bof A, par exemple, ont tous deux des notations overweight sur l'immobilier. Les prix abattus peuvent également être vus comme favorables, le groupe échangeant bien en dessous des niveaux de valorisation moyens sur une base absolue et relative. Pour Bof A, une partie du dossier immobilier découle de la manière dont le scénario de taux higher-for-longer jouera pour l'économie et les actifs à risque.

"Après la sous-performance récente, nos projections de rendement obligataire et d'indicateurs PMI impliquent environ 15 % d'upside pour le prix relatif de l'immobilier dans les prochains mois", a déclaré les stratèges de Bof A sous la direction de Sebastian Raedler. "Étant donné son exposition domestique, l'immobilier a tendance à dépasser la trajectoire implicite liée au rendement lorsque les indicateurs PMI de la zone euro se renforcent par rapport aux indicateurs PMI mondiaux."

Les actions de la BTP ne sont pas toutes égales, et il y a divergence entre les régions. Les politiques locales ont le pouvoir d'accélérer ou de limiter les pertes. À Berlin, par exemple, une proposition radicale pour saisir de grandes portefeuilles de logements est de retour à l'ordre du jour, offrant une menace supplémentaire au secteur. Les noms allemands sont déjà parmi les pires performeurs dans le sous-indice européen. En revanche, les constructeurs de maisons au Royaume-Uni viennent d'être sauvés, le gouvernement travailliste étant prêt à relancer un programme d'aide à l'achat. C'est un boost parfaitement temporisé pour un secteur qui était en déclin, avec les approbations de prêt tombant à leur plus bas niveau depuis 32 mois cette semaine. La forte réaction du marché à l'information constitue un bon exemple du renversement qui peut être déclenché par un changement de politique.

"Les actions immobilières du Royaume-Uni étaient déjà profondément sous-évaluées. Elles ont maintenant un catalyseur", a déclaré Clive Beagles, co-gestionnaire du fonds J O Hambro Capital Management Ltd. Actions du Royaume-Uni. "Le nouveau programme de prêt equity du gouvernement pourrait relancer l'activité de construction, u...