El mes pasado, Samir Mahdi consideró comprar un sitio industrial de 40,000 pies cuadrados en Sunderland de Booker, un mayorista propiedad de Tesco. La propiedad, valorada en £1.1mn, ofrece un rendimiento del 6.6% con £78,000 en alquiler anual y ocho años restantes en el contrato. Mahdi, cuyo portafolio es medio vivienda para alquiler, notó que la inversión comercial requiere una mayor debida diligencia, incluyendo evaluar la estabilidad del inquilino, las perspectivas económicas locales y oportunidades potenciales de valor agregado.
Investigó riesgos de amianto en el edificio envejecido, revisó los carteles de 'Alquiler' locales mediante Google Maps y consultó a un agente cercano para evaluar la demanda de inquilinos y tendencias de contrato. Mahdi enfatizó que duraciones de contrato locales más largas (10-20 años) indican confianza empresarial, mientras que contratos cortos indican preocupación económica. También evaluó las perspectivas de crecimiento de Sunderland en comparación con Manchester y Leeds bajo el enfoque norte de Andy Burnham, modelando escenarios del peor caso donde el inquilino Booker se va después de ocho años, dejando responsable por las tasas comerciales (~£39,000/año) en un activo envejecido.
Para mitigar el riesgo, consideró construir un nuevo almacén o buscar un cambio de uso a oficinas o vivienda mediante la planificación local. A pesar de las complejidades, muchos arrendadores de vivienda están cambiando a propiedad comercial debido a presiones fiscales y regulatorias en BTL, atraídos por rendimientos más altos, contratos más largos y menor carga de gestión bajo contratos de reparación e seguro integral (FR&I). Mark Gower de Allsop notó un aumento significativo de estas transiciones en los últimos 18 meses, mientras que Louis Theed de Propp observó que los inversores BTL suelen comenzar con unidades semi-comerciales como pisos sobre tiendas debido a tasas de préstamo hipotecario más favorables.
Fuente: Financial Times Companies · Resumido por HeadlinesBriefing