面对不断上升的抵押贷款成本，政府应抵制刺激需求。全球经济压力正传导至抵押贷款账单。在富裕世界，持续的政府债券抛售、与伊朗战争相关的能源价格飙升以及更紧缩的货币政策共同推高了银行贷款利率。上周，美国30年期抵押贷款利率近两年来首次突破7%。近日，德国流行的10年期固定利率达到2010年代初以来的最高水平。随着澳大利亚储备银行周二将政策利率提高至15年高点，其行长警告家庭为更艰难时期做好准备。

这一次，许多房主对紧缩的准备不足。在后疫情加息周期中，家庭拥有更大的储蓄缓冲，而许多借款人受到超低利率固定抵押贷款的保护。这两个缓冲此后都已减弱。对于首次购房者来说，如果高利率和疲软的经济拖低房价，一些市场可能会出现一线希望。但富裕世界的住房需求总体上仍然强劲，这得益于人口结构变化、移民以及就业机会丰富的城市的吸引力。与此同时，房屋建设受到工人短缺、限制性规划规则以及美国对建筑材料征收关税的制约。

政府将面临更强烈的压力来提高可负担性。到目前为止，许多政府倾向于采取支持需求的措施。美国总统唐纳德·特朗普指示房利美和房地美购买抵押贷款债券以降低利率。英格兰的“你的第一套住房”计划由工党政府本周宣布，为首次购房者提供政府支持的股权贷款，但仅限于新建房屋。此类措施可能提供临时缓解。但通过支持需求而基本上不增加住房存量，它们有可能使根本问题恶化。去年，美国住房供应缺口估计约为400万套，而澳大利亚、加拿大和主要欧洲经济体大大低于房屋建设目标。

增加供应的障碍各不相同，但从其他地方行之有效的措施中可以汲取广泛的经验。一是更好地利用现有住房。二是放宽分区规则和规划限制，特别是在需求最强劲的城市。新西兰的奥克兰展示了放宽密度限制如何能够刺激高层建筑建设并稳定价格。政府不能依赖快速解决方案，也不能等待利率和房价下跌来恢复房主和潜在购房者的可负担性。允许建造更多住房，同时更好地利用现有住房，提供了更持久的解决方案。