Dethroning FICO won’t much help US homeowners

Roula Khalaf, Editor of the FT, selects her favourite stories in this weekly newsletter. If you don't like your exam result, how about requesting a different examiner? The US government thinks this might be one answer to the pressing problem of US housing affordability. American housing has become increasingly expensive since 2022, when the Federal Reserve started raising short-term interest rates.

Persistent inflation has pushed up long-term yields, and 30-year home loans now cost an eye-watering 7 per cent. Unsurprisingly, mortgage lending has plummeted — the $200bn of loans originated in the latest quarter is half what was seen in 2021. For individual homeowners, the obstacle isn't just the benchmark rate, but their own credit score.

Hence a proposal from federal housing tsar Bill Pulte to push for more competition among consumer credit agencies. This knocked a quarter, or $4bn, off the market capitalisation of Fair Isaac, whose FICO credit scoring system currently reigns supreme in the mortgage market. Under the new plan, Fannie Mae and Freddie Mac, which buy, guarantee and securitise mortgages at the behest of the government, will now be able to take ratings from Vantage Score on an equal footing with FICO.

Under the current system, using the alternative system results in a loan surcharge. The theory is that Vantage Score, backed by credit bureaus Experian, Equifax and Trans Union, may be better able to detect some of the "credit invisible". It uses a slightly different algorithm with different weights for factors like credit utilisation and payment history.

Its backers cite research saying this reveals at least 5mn mortgage-ready borrowers FICO would have missed. It's plausible that this would give more Americans access to mortgages, and at slightly lower rates. Home loan providers including Rocket Mortgage have publicly shared their enthusiasm.

Some asset managers are less thrilled, worrying that the net result might be a reduction in underwriting standards. After all, they are the ones who end up holding the mortgage-backed securities.

Roula Khalaf, editora del FT, selecciona sus historias favoritas en este boletín semanal. Si no te gusta tu resultado en un examen, ¿qué tal solicitar un examinador diferente? El gobierno de EE. UU. piensa que esta podría ser una respuesta al problema apremiante de la asequibilidad de la vivienda en EE.

UU. La vivienda estadounidense se ha vuelto cada vez más cara desde 2022, cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés a corto plazo. La inflación persistente ha empujado los rendimientos a largo plazo, y los loans hipotecarios de 30 años ahora cuestan un asombroso 7 por ciento.

No es sorprendente que el otorgamiento de hipotecas haya colapsado: los 200 mil millones de loans originados en el último trimestre son la mitad de lo que se veía en 2021. Para los propietarios individuales, el obstáculo no es solo la tasa de referencia, sino su propia puntuación crediticia. Por ello, el tsar federal de la vivienda, Bill Pulte, propone fomentar más competencia entre las agencias de crédito al consumidor.

Esto redujo un cuarto, o 4 mil millones de dólares, la capitalización de mercado de Fair Isaac, cuyo sistema de puntuación crediticia FICO actualmente reina soberano en el mercado hipotecario. Bajo el nuevo plan, Fannie Mae y Freddie Mac, que compran, garantizan y titularizan hipotecas por orden del gobierno, ahora podrán aceptar calificaciones de Vantage Score en igualdad de condiciones con FICO. Bajo el sistema actual, el uso del sistema alternativo resulta en un recargo de la loan.

La teoría es que Vantage Score, respaldado por las agencias de crédito Experian, Equifax y Trans Union, podría ser mejor para detectar a algunos de los 'credit invisible'. Utiliza un algoritmo ligeramente diferente con pesos diferentes para factores como la utilización de crédito e historial de pagos. Sus partigios citan investigaciones que dicen que esto revela al menos 5 millones de prestatarios listos para hipotecas que FICO habría perdido.

Es plausible que esto daría a más estadounidenses acceso a hipotecas, y a tasas ligeramente más bajas. Los proveedores de loans hipotecarios, incluido Rocket Mortgage, han compartido públicamente su entusiasmo. Algunos gestores de activos están menos entusiasmados, preocupados de que el resultado neto podría ser una reducción en los estándares de subrogación.

Después de todo, son ellos los que terminan con las valores respaldados por hipotecas.

एफटी के संपादक रूला खलाफ इस साप्ताहिक न्लेटर में अपनी पसंदीद कहानियां चुनती हैं। अगर आपको अपना परीक्षण परिणाम पसंद नहीं है, तो क्या आप एक अलग परीक्षक का अनुरोध कर सकते हैं? अमेरिकी सरकार को लगता है कि यह US आवास वास्तविकता की चिंताजनक समस्या का एक हल हो सकता है। 2022 के बाद से जब फेडरल रिजर्व ने छोटी अवधि के ब्याज दरों बढ़ाई है, तब से अमेरिकी आवास महंगा होता गया है। लगातार महंगाई ने लंबी अवधि के यील्ड को बढ़ाया है, और 30-साल के घर ऋण अब एक चक्र करते हुए 7 प्रतिशत की दर पर हैं। अनिवार्य रूप से, ऋण देने का काम गिर गया है — तिमाही में जारी किए गए $200 बिलियन के ऋण 2021 में देखे गए का आधे हैं। व्यक्तिगत घर मालिकों के लिए, बाधा केवल मानक दर नहीं है, बल्कि उनका अपना क्रेडिट स्कोर है। इसलिए, संघीय आवास तस्कर बिल पल्टे ने उपभोक्ता क्रेडिता एजेंसियों के बीच अधिक प्रतियोगिता को बढ़ावा देने का प्रस्ताव रखा है। यह फेयर आइसाक की बाजार पूंजीकरण में एक चौथाई, यानी $4 बिलियन की कमी लाया है, जिसका एफआईसीओ क्रेडिट स्कोरिंग सिस्टम वर्तमान में ऋण बाजार में शासन कर रहा है। नए योजना के तहत, फैनी मे और फ्रेडी मैक, जो सरकार के आदेश पर ऋण खरीदते हैं, गारंटी देते हैं और सिक्यूरिटाइज करते हैं, अब वांटेज स्कोर को एफआईसीओ के समान अधिकार के साथ ले सकेंगे। वर्तमान प्रणाली में, वैकल्पिक सिस्टम का उपयोग करने से ऋण सरचार्ज होता है। सिद्धांत यह है कि, एक्सपेरियन, इक्विफैक्स और ट्रांस यूनियन द्वारा समर्थित वांटेज स्कोर, कुछ 'क्रेडिट अनिवर्स' का पता लगाने में बेहतर हो सकता है। इसमें क्रेडिट उपयोग और भुगतान इतिहास जैसे कारकों पर अलग भार वाला एक थोड़ा अलग एल्गोरिथम है। इसके समर्थकों ने ऐसी खोज का हवाला दिया है जिससे पता चलता है कि यह कम से कम 5 मिलियन ऋण-तैयार उधारकर्ताओं को पकड़ता है जिन्हें एफआईसीओ चूक गया होगा। यह तर्कसंगत है कि इससे अधिक अमेरिकियों को ऋण मिलेंगे, और थोड़ी कम दरों पर। रॉकेट मॉर्टगेज समेत ऋण प्रदाता ने अपनी उत्साह की साझेदारी की है। कुछ संपत्ति प्रबंधक कम उत्साहित हैं, चिंतित हैं कि नतीजा अंत में ऋण लेने के मानकों में कमी हो सकती है। आखिर बात यह है कि वे ही हैं जो अंत में ऋण-समर्थित प्रतिभूतियां पकड़ते हैं।

《金融时报》编辑Roula Khalaf在本周通讯中精选了她最喜欢的故事。如果你对考试成绩不满意，何不申请换一位考官？美国政府认为，这或许是解决美国住房可负担性紧迫问题的一个答案。自2022年美联储开始提高短期利率以来，美国房价持续上涨。持续的通胀推高了长期收益率，目前30年期房贷利率已高达7%。不出所料，抵押贷款发放量骤减——最新季度发放的2000亿美元贷款仅为2021年的一半。对个人房主而言，障碍不仅在于基准利率，更在于其自身的信用评分。因此，联邦住房主管Bill Pulte提议推动消费者信用机构之间的竞争。此举使Fair Isaac的市值减少了四分之一，即40亿美元，其FICO信用评分系统目前在抵押贷款市场占据绝对主导地位。根据新计划，政府指令下购买、担保和证券化抵押贷款的房利美和房地美，将能够平等对待Vantage Score的评分，与FICO评分享有同等地位。而在现行制度下，使用替代系统会导致贷款附加费。理论上，由信用机构Experian、Equifax和Trans Union支持的Vantage Score，可能更能识别部分“信用隐形”人群。它采用略有不同的算法，对信用利用率和还款历史等因素赋予不同权重。其支持者引用研究称，这至少能揭示FICO遗漏的500万具备贷款资格的借款人。这或许确实能让更多美国人获得抵押贷款，并享受略低的利率。包括Rocket Mortgage在内的贷款机构已公开表达支持。部分资产管理公司则不那么乐观，担心最终结果可能是承销标准降低。毕竟，他们才是最终持有抵押贷款支持证券的一方。